부동산 매수 방법 총정리, 부동산 투자 돈없다고 포기하는게 답일까?

부동산에 관심은 있었지만 아무런 투자 경험도 없고 부동산은 돈 많은 사람만 사는것이라고 생각하고 포기했던 시절, 100억대 자산가께서 저에게 이런 말씀을 해주신 적이 있습니다. "집이 너무 비싸면~ 지어지고 있는걸 사세요. 그럼 좀 싸거든요." 이게 무슨 말인가 했는데, 바로 분양권이었습니다.

 

 

 

아파트 건설 중 촬영한 사진. 완공 후 모습을 얼마나 보고 싶었는지 모릅니다.

 

 

저는 실제로 분양권을 매수한 후 실입주하여 거주하고 있고, 투자원금 대비 투자수익률이 보수적으로 잡아도 70% 이상은 됩니다(중도금 대출 이자, 취득세, 복비, 현재까지 이자 등 모든 비용 제외 후 기준).

 

특히나 요즘 부동산은 정말 비싸고, 당연히 돈이 없으면 부동산을 못사는게 맞습니다. 하지만 네이버 부동산에 떠있는 호가만 보고 나는 절대 못산다며 포기하지 않고, 여러가지 방법을 알아두고 항상 주시해야 언젠가 기회를 잡을 수 있습니다.

 

 

1. 이미 지어진 집을 주인으로부터 매수

 

다 아시는 방법입니다. 네이버 부동산 등에서 매물을 찾은 후, 부동산 중개업소를 통해 매수하는 방법입니다. 설명은 생략하겠습니다.

 

 

2. 청약 당첨

 

경쟁률이 유독 높았던 곳이긴 합니다만 수백대 1... 현실적으로 당첨 불가능한 확률이라고 봅니다

 

 

 

매수라고 보긴 애매하지만 부동산을 취득하는 방법이긴 하니 일단 넣었습니다. 저는 젊은 세대라면 청약에 발은 걸쳐두더라도, 빠르게 포기하는게 낫다고 생각합니다. 기본적으로 매우 낮은 확률에 희망을 건다는 점에서 청약은 로또와 같습니다. 더 문제는 청약에 당첨되기 위해서는 무주택자 자격을 유지해야 한다는 겁니다. 매주 로또만 사면서 당첨될거라고 희망회로를 돌리기 보다는, 빨리 유주택자가 되는 현실적인 길을 찾는게 낫습니다.

 

하지만 청약 제도는 언제든지 변경될 수 있으므로, 청약 통장은 유지하며 매월 10만원씩은 적립하는게 낫다고 생각합니다. 저 역시 청약 통장은 아직까지 갖고 있습니다.

 

 

3. 분양권, 입주권 매수

 

요즘은 워낙 분양권, 입주권 전매제한이 심하여 사실 수도권은 분양권 거래가 전멸 단계입니다. 그래도 분양권 거래가 가능한 지역에 관심있다면 가격을 꼭 살펴보시기 바랍니다. 분양권 또는 입주권은 지어지고 있는(지어질 예정인) 아파트에 입주할 수 있는 권리이며, 이 권리를 돈을 주고 사고팔 수 있습니다.

 

최초의 판매자는 당연히 분양가보다 더 비싼 가격에 팔고 싶어 하기에 p(프리미엄)를 얹어 팝니다. 물론, 매수 수요가 없어 p가 붙기는 커녕 분양가보다 저렴하게 팔리는 경우가 있는데, 이를 두고 마피(마이너스 p)라고 합다.

 

 

프리미엄을 미리 공개하지 않고 죄다 0원으로 써놓던 시절엔 얼마나 답답했는지... 많이 좋아졌습니다

 

 

과거에는 네이버 부동산에 매물을 올릴 때 이 p를 기재하지 않는 경우가 허다했습니다. 하지만 허위매물 제한 강화로 요즘은 이런 경우를 찾기 어려워져서 시세 파악이 쉽습니다.

 

아파트의 가격은 기본적으로 완성에 가까워질수록 비싸진다고 보시면 됩니다. 예를 들어 재개발 사업이 성공하여 낡은 빌라가 신축 아파트로 바뀐다고 가정해보겠습니다. 언제 가장 저렴하냐면 당연히 낡은 빌라일 때 저렴합니다. 이후 재개발 관련 조합이 설립되고, 사업시행인가가 되고, 건축이 진행되고 하면서 점점 가격이 상승하고, 최종적으로 완공되었을 때 가격이 가장 높습니다.

 

따라서 분양가가 완공 후 신축아파트의 가격보다 높지 않다면, 분양권 또는 입주권은 다 지어진 신축아파트를 매수하는 것보다는 저렴할 수 밖에 없습니다.

 

과거에는 분양권을 수도없이 사고팔며 돈을 버신 분도 많았지만, 지금은 양도세와 전매 제한이 강력하여 실거주 차원에서 접근하시는게 좋습니다.

 

 

4. 경매 낙찰

 

 

 

집주인이 여러가지 사정으로 채무를 변제하지 못하면 소유한 집이 경매 매물로 나오는 경우가 있습니다. 우리가 생각하는 경매와 같이 이 집을 얼마에 매수할지 입찰을 진행하며, 최고가를 제시한 사람이 그 가격에 매수하게 됩니다. 요즘 아무리 경매가 흔하다고는 하지만, 조금이라도 집을 더 저렴하게 살 수 있는 기회 중 하나라고 봅니다.

 

 

5. 전세, 월세 끼고 매수

 

사실 1번과 다르진 않습니다만 내가 실거주하지 않고도, 부채 없이도 집을 살 수 있는 방법입니다. 네이버 부동산을 보시다 보면 '세안고 매수', '전세 끼고 매수', '갭투자 매물' 과 같은 문구를 많이 보셨을 겁니다. 이게 바로 전월세 끼고 매수인데요, 이미 전월세입자가 살고 있는 집을 그대로 매수하는 겁니다.

 

 

처음 봤을 땐 세안고가 무슨말인가 했었습니다

 

 

예를 들어 매매가가 10억인 아파트에 전세입자가 전세금 6억을 주고 살고 있다고 하면, 나는 10억이 아닌 4억만 주고도 그 집을 매수 가능합니다(취득세, 복비 등 제외). 많은 40~50대 이상 세대가 돈을 번 방법이 이겁니다. 이렇게 갭(매매가와 전세가 차이)을 이용하여 좋은 아파트를 매수하고, 본인은 전세나 월세로 또다른 곳에 사는겁니다. 지금은 막혔지만, 과거에는 심지어 주택이 있어도 전세대출이 나와서 더 쉬웠습니다.

 

지방의 일부 아파트는 이 갭이 너무나도 작아서, 심지어는 본인의 돈을 거의 들이지 않고도 매수 가능한 경우도 있습니다. 예를 들어 매매가 2억 5천인데 전세가 2억 4천이면, 기타 비용 제외하고 1천만원으로도 아파트 매수가 가능합니다.

 

 

 

제가 무슨 누구에게 투자로 조언을 드릴 위치는 전혀 아닙니다만, 무작정 나는 절대 부동산으로 돈을 벌 수 없다는 생각보다는, 전향적으로 생각해보시는 쪽을 추천드립니다. 우리의 삶에서 부동산은 절대 분리될 수 없기에, 꾸준히 공부하면 기회가 올거라고 생각합니다.